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关于不良贷款清偿几种特殊情况疑问的解答


发布时间:2019-08-14 17:40:14供稿:

             土地为净地时办理抵押登记和土地上已有在建工程后再去办理抵押登记对主张债权的先后顺序及法律风险和关系。
      1、土地抵押后地上建筑视为一并抵押,即房随地走。《物权法》第一百八十二条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。“ 
可见,无论是否有地上建筑物,土地抵押后,地上建筑物视为一并抵押。
      2、出具同意预售证明后,已售房产无抵押权。已办理土地抵押的房产,如要办理商品房预售许可,需抵押权人书面出具“同意开发公司将土地已设定抵押的该商品房项目申请办理商品房预售许可”的证明材料。
抵押权人出具同意预售证明售后,商品房预售后,商品房及对应的土地归买受人所有,抵押权人对已售出去的在建工程及对应土地不再有抵押权。

      3、建设工程价款优先受偿。
      《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定:一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。可见,无论是土地还是建设工程抵押,均是建筑工程价款优先受偿,但已售的商品房不在首先受偿财产范围内。同时该优先受偿权的行使期限为6个月。
      案例一:我司持有某实体企业债权,土地及房产都抵押在我司名下,现该企业申请破产,欠了大额人员工资和贷款,除了抵押资产外无其他资产,账上资金为零,预计该公司资产拍卖也只能偿还我的全部债权,那这些破产管理费、人员工资以及贷款由哪里支出?
      解释:实践过程中一旦被执行企业拖欠的工人工资无法从抵押财产以外的财产获得清偿,执行法院一般都会设法做银行等担保物权人的工作,由担保物权人从抵押财产的变现款中让渡部分用于清偿工人工资。如果执行法院无法做通银行等担保物权人的工作,则往往由当地政府或银监局等部门出面协调。此类操作方案,执行法院应充分征求银行等担保物权人的意见并最终取得其明确表示同意。为正常行使破产程序,破产管理费予以先行支付。
      案例二:我司持有笔房地产开发公司债权,土地及在建工程都抵押在我司名下,现该企业申请破产,欠了大额工程款和贷款,除了抵押资产外没有其他资产,账上资金为零,预计这个在建工程拍卖也只能偿还我的全部债权,那这些破产管理费和拖欠的工程款以及贷款由哪里支出?
      解释:《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。《物权法》第一百八十二条就房地产抵押关系规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。如果没有一起抵押,视为一起抵押。物权法规定是建筑物,没有涉及在建工程,但是实践中,也要一起抵押。为正常行使破产程序,破产管理费予以先行支付。
      总结:作为国有投、融资企业业务人员,在发放贷款及处置不良债权(贷款)前,应当充分考虑企业的经营情况,以及是否拖欠职工工资和工程款项等情况;对任何的项目要有深入了解、全权掌控的职业能力,对项目的真实性进行多方面核查,不能只停留于表面纸质材料,应前后串连多方面、多渠道分析它的真实性、合理性,比如上下游企业(客户、供应商等)、税务机关、相关管理机构和部门;及时掌握宏观经济政策、行业政策等的变化情况;站在实体企业的角度去分析企业,深挖隐藏债务等问题,对于民间融资等在征信系统无法获悉的潜在隐患找可能的关联人,最大限度的了解真实情况;对于异地重大项目一定谨慎投资,最好与当地同行业机构联合参与;如若涉及股权、债权收购的,可要求对方向当地法院申请公告,通知其潜在未知的债权人向法院进行债权申报,对于必须要以股权介入的可先进行破产重组,后与当地政府联合介入,把握好介入的时间节点,做到稳步推进。在实现服务实体经济,稳定地方金融,推动产业发展,助力转型升级的同时实现企业效益双丰收。